El término novación hace referencia al acto y resultado de novar que es el hecho de reemplazar, con otra, una obligación otorgada con anterioridad.
Una de las más habituales, la novación hipotecaria, consiste en modificar las condiciones de un contrato de préstamo hipotecario sin cambiar la relación con la entidad financiera que lo proporcionó.
Justificación de la Novación hipotecaria
Las factores a tener en cuenta para obtener un préstamo hipotecario son múltiples:
Finalidad de la hipoteca, la más habitual es la adquisición de tu vivienda habitual.
-Requisitos personales, como la edad, estabilidad laboral, nivel de ingresos o disponibilidad de avales.
-Condiciones financieras del préstamo, como capital, tipo de interés y de referencia, plazos de amortización y porcentaje de financiación.
-Obligatoriedad de productos vinculados, etc.
Dado que a todos estos factores se pueden añadir la falta de conocimientos económicos suficientes por parte del prestatario y la dificultad para prever los futuros movimientos del Euribor u otros índices de referencia del préstamo en caso de que sea de tipo variable, además de otros imprevistos personales, es comprensible que pueda resultarte complicado lograr unas condiciones del todo ventajosas al contratar un préstamo hipotecario.
Por ello, a lo largo de la vida de una hipoteca pueden surgir variadas situaciones que te lleven a querer modificar las condiciones iniciales de contratación para lograr el objetivo habitual de abaratar la hipoteca.
Aspectos legales de la Novación hipotecaria
La legislación española prevé este tipo de situaciones y establece la posibilidad de renegociación con el Banco las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario.
Los cambios fundamentales que se pueden introducir al llevar a cabo la novación de la hipoteca son los referidos a: el tipo de interés y el índice de referencia, el capital y el plazo de amortización.
Es importante considerar que la novación hipotecaria requiere el acuerdo entre las partes, prestatario y acreedor, y que su concesión no es obligatoria para el segundo.
Cláusulas del contrato hipotecario que se pueden novar
En cualquier caso, el principal beneficio de la novación hipotecaria es que otorga al prestatario la posibilidad de renegociar los términos del contrato hipotecario con la entidad acreedora si lo requieren sus condiciones personales o las del mercado.
El capital
Habitualmente se trata de obtener más dinero de tu Banco para, por ej., el caso de que necesites sufragar nuevos gastos. Se llama “ampliación de la hipoteca”.
Interés
Incluiremos en este apartado varios factores.
Tipo de interés
Se trata del factor más importante que influye en el coste de la hipoteca.
-Interés de Tipo Fijo, es el que habitualmente se negocia para la novación
-Interés de Tipo Variable, definido por un índice de referencia.
-Interés de Tipo Mixto, de Tipo Fijo Temporal (6 meses o un año iniciales) y después el Tipo es Variable.
Otro factor a renegociar es el cambio entre los tipos de interés fijo y variable, pudiendo ser más ventajoso uno u otro dependiendo de las circunstancias.
Tipo o Índice de referencia y Diferencial
Además de un Interés a un Tipo de Referencia (Euribor el más común) el Banco suele incrementarlo con una cantidad fija (p.ej., Euribor + 0,50% significa que el Tipo de Interés aplicable a la deuda durante el periodo correspondiente, casi siempre el año siguiente, será de un 0,50% más que el Euribor de referencia para dicho periodo).
En este apartado se puede renegociar el diferencial por uno más bajo.
Sistema de amortización
Se trata del modo de amortizar la deuda, determinado en función de tus condiciones financieras.
Sistema de amortización francés o de cuotas constantes
Es el más habitual. Los primeros años de la hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital. Es la consecuencia lógica de la condición fundamental del préstamo: hay que pagarle al Banco los intereses por el capital que quede por amortizar.
Sistema de amortización constante
Dado que siempre hay que pagar los intereses que quedan pendientes, los primeros pagos son más elevados, por el máximo de intereses pendientes, y los últimos son más reducidos porque queda poco capital en deuda y un mínimo de intereses pendientes.
Plazo de amortización
Los objetivos habituales de la novación son ampliar el plazo, con el fin de lograr una rebaja de cuotas, y obtener periodos de carencia totales, en los que no se paga nada, o parciales en los cuales solamente se pagan los intereses correspondientes, sin amortizar nada del capital o deuda principal.
Otras opciones
-Añadir titulares al préstamo hipotecario. Ayuda en la novación al incrementar las garantías ofrecidas al Banco.
-Eliminar algunas comisiones (como la de amortización anticipada) y productos vinculados.
Costes de la novación hipotecaria
Dependiendo del caso concreto, los gastos pueden variar muchísimo por el amplio número de posibilidades, en función de lo que busques y de lo que negocies.
Comisión de novación
Suele ser un porcentaje del capital pendiente renegociado o del ampliado, limitado por ley en un máximo del 0,1 % sobre el capital restante.
Para que el Banco te la pueda cobrar, esta condición debe estar incluida en el contrato de hipoteca.
Notaría
Normalmente entre el 0,2 % y 0,5 % del capital pendiente.
Registro de la Propiedad
Su coste es la mitad que los gastos de notario.
Gestoría
Será la que el gestor aplique, ya que no hay normativa que la regule.
Tasación
Solo es necesario hacer una tasación de la vivienda que sirve de garantía cuando se plantee una ampliación de capital.
Pago del IAJD
El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados solo se deberá hacer en el caso de que la novación incluya una ampliación de capital y el importe a pagar sería en torno al 0,5 % sobre el capital que se está ampliando dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la novación de hipoteca.
Debes consultar la obligatoriedad legal de estos gastos por novación.
Alternativas a la novación hipotecaria
¿Qué podemos hacer si el Banco no acepta la novación?
Subrogación con otra entidad financiera
Si tu Banco no acepta las modificaciones que deseas introducir en tu hipoteca puedes iniciar los trámites para trasladar el contrato a otra entidad, presentando a tu banco una oferta vinculante obtenida de otro banco (de la que no se puede retractar en un plazo de diez días hábiles). Es una forma de lograr que tu Banco (que dispondrá de quince días) iguale las condiciones que te haya ofrecido la otra entidad, en cuyo caso debes continuar con la novación y esas nuevas condiciones.
Condiciones fundamentales de la subrogación es que no se pueden modificar ni el capital ni el plazo de amortización lo que limitará la efectividad de la amenaza a tu Banco si estas son condiciones que desees modificar.
En general es un proceso más costoso que la novación cuyos gastos y condiciones legales debes considerar (comisión de subrogación de tu Banco, nuevo contrato de hipoteca ante notario, etc.). Determinados costes adicionales suele asumirlos la nueva entidad financiera, para que el cambio de banco resulte atractivo para el cliente.
Contrato privado
Cuando solo quieres conseguir una mejora puntual, como la rebaja del interés aplicado o reducir las vinculaciones, tienes la opción de suscribir un contrato privado con el banco en el que se detallen las nuevas condiciones.
Este tipo de contrato permite ahorrar los costes de la novación, ya que ningún poder público interviene en su tramitación ni es necesario registrar los cambios.
La única garantía que tendrás para que se mantengan las nuevas condiciones de la novación hipotecaria será conservar la copia del acuerdo, ya que el banco podría «extraviar» el documento y pretendería volver a las condiciones anteriores.