El acceso a una vivienda asequible es una de las principales preocupaciones de la sociedad española. Se trata de un desafío estructural y complejo que necesita un enfoque integral, con una mayor coordinación entre las administraciones y el sector privado. Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma líder en urbanismo y desarrollo inmobiliario, analiza los factores que han intensificado esta problemática y plantea soluciones concretas para impulsar la construcción de viviendas.
España tiene un problema con la vivienda. ¿Cuáles considera que son los principales factores que lo agravan?
El origen del desequilibrio habitacional radica en la descompensación entre oferta y demanda. En la actualidad, la necesidad de vivienda asequible y en general es muy superior a la oferta disponible. Esto se debe, en parte, a la falta de suelourbanizable y al encarecimiento de los costes de construcción, derivados de la escasez de mano de obra especializada y el incremento en los precios de materiales.
A ello se suma la limitada capacidad de compra de muchas personas, que encuentran dificultades para adquirir una vivienda debido a las restricciones en la financiación hipotecaria y a la relación con los salarios actuales.
En este escenario, el alquiler se presenta como la gran alternativa. ¿Cree Leopoldo Arnaiz que esta solución es la adecuada?
En teoría, el mercado de alquiler es una opción viable y puede formar parte de la solución, pero en España no se ha consolidado como una alternativa estable debido a la cultura de propiedad profundamente arraigada. Además, los propietarios siguen mostrando reticencias por la falta de garantías legalesen casos de impago y por la rigidez de la normativa. Para que el alquiler sea una alternativa sostenible, es imprescindible establecer un marco jurídico equilibrado que brinde seguridad tanto a inquilinos como a propietarios.
¿La normativa actual dificulta la capacidad de generar vivienda asequible?
La regulación urbanística es excesivamente compleja y ralentiza la puesta en marcha de nuevos proyectos. La gestión del suelo y licencias es un proceso burocrático extenso que encarece la construcción de vivienda. Para ampliar la oferta y reducir los precios, es fundamental simplificar trámites y establecer reglas más homogéneas a nivel nacional para facilitar la financiación de la vivienda protegida.
Ha mencionado la financiación como un obstáculo para acceder a la vivienda. ¿Qué medidas cree Leopoldo Arnaiz que se podrían implementar para paliar esta situación?
Se necesita un sistema financiero más accesible y flexible. Una de las claves sería ampliar los plazos hipotecarios y permitir una mayor financiación del valor de la vivienda, con tasas de interés reducidas para facilitar su adquisición. También sería conveniente aumentar la financiación a promotores hasta el 90% del coste de la promoción, lo que permitiría iniciar más proyectos con menor esfuerzo de capital. Además, sería clave aplicar incentivos fiscales que fomenten la construcción de vivienda asequible, permitiendo que el sector privado amplíe la oferta sin depender exclusivamente del gasto público.
La construcción industrializada se plantea como una vía para abaratar costes y agilizar plazos. ¿Cree que es una solución factible?
Sin duda, la industrialización del sector es una de las estrategias con mayor potencial. La edificación modular y la vivienda prefabricada reducen los costes y los tiempos de ejecución, lo que es fundamental en el contexto actual. Sin embargo, para que esta alternativa funcione de manera efectiva, es imprescindible que las autoridades públicas respalden su desarrollo con incentivos económicos y acceso a créditos específicos. Si se impulsa este modelo, la producción de vivienda podría volverse mucho más rápida y eficiente.
¿Qué medidas considera Leopoldo Arnaiz prioritarias para incentivar la promoción de vivienda asequible en el corto plazo?
Hay varias acciones que podrían aplicarse de manera inmediata. Primero, agilizar la gestión del suelo para reducir su coste. Segundo, establecer beneficios fiscales para promotores que desarrollen viviendas a precios accesibles. Tercero, mejorar el acceso a créditos hipotecarios, tanto para compradores como para promotores. Finalmente, flexibilizar las normas de viviendaprotegida, simplificando su tramitación y reduciendo sus requisitos burocráticos.
¿Cree Leopoldo Arnaiz que la situación de la vivienda en España puede mejorar en los próximos años?
Si se aplican medidas efectivas y coordinadas, sí. No obstante, es necesario un enfoque práctico y un trabajo conjunto entre el sector público y privado. No basta con buenas intenciones, sino que es crucial implementar soluciones como aumentar la disponibilidad de suelo urbanizable, agilizar los procesos administrativos, mejorar la financiación y fomentar la industrialización del sector. Si avanzamos en estos puntos, lograremos un mercado inmobiliario más equitativo y accesible.