obtener un pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong><\/span><\/a> son m\u00faltiples:<\/p>\nFinalidad de la hipoteca<\/strong>, la m\u00e1s habitual es la adquisici\u00f3n de tu vivienda habitual.<\/p>\n-Requisitos personales<\/strong>, como la edad, estabilidad laboral, nivel de ingresos o disponibilidad de avales.<\/p>\n-Condiciones financieras del pr\u00e9stamo<\/strong>, como capital, tipo de inter\u00e9s y de referencia, plazos de amortizaci\u00f3n y porcentaje de financiaci\u00f3n.<\/p>\n-Obligatoriedad de productos vinculados<\/strong>, etc.<\/p>\nDado que a todos estos factores se pueden a\u00f1adir la falta de conocimientos econ\u00f3micos suficientes por parte del prestatario y la dificultad para prever los futuros movimientos del Euribor u otros \u00edndices de referencia del pr\u00e9stamo en caso de que sea de tipo variable, adem\u00e1s de otros imprevistos personales, es comprensible que pueda resultarte complicado lograr unas condiciones del todo ventajosas al contratar un pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n
Por ello, a lo largo de la vida de una hipoteca pueden surgir variadas situaciones que te lleven a querer modificar las condiciones iniciales de contrataci\u00f3n<\/strong> para lograr el objetivo habitual de abaratar la hipoteca.<\/p>\nAspectos legales de la Novaci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/p>\nLa legislaci\u00f3n espa\u00f1ola prev\u00e9 este tipo de situaciones y establece la posibilidad de renegociaci\u00f3n con el Banco las condiciones iniciales de un pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n
Los cambios fundamentales que se pueden introducir al llevar a cabo la novaci\u00f3n de la hipoteca son los referidos a: el tipo de inter\u00e9s<\/strong> y el \u00edndice de referencia<\/strong>, el capital<\/strong> y el plazo de amortizaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\nEs importante considerar que la novaci\u00f3n hipotecaria requiere el acuerdo entre las partes, prestatario y acreedor, y que su concesi\u00f3n no es obligatoria para el segundo.<\/p>\n
Cl\u00e1usulas del contrato hipotecario que se pueden novar<\/strong><\/p>\nEn cualquier caso, el principal beneficio de la novaci\u00f3n hipotecaria es que otorga al prestatario la posibilidad de renegociar los t\u00e9rminos del contrato hipotecario<\/strong> con la entidad acreedora si lo requieren sus condiciones personales o las del mercado.<\/p>\nEl capital<\/strong><\/p>\nHabitualmente se trata de obtener m\u00e1s dinero de tu Banco para, por ej., el caso de que necesites sufragar nuevos gastos. Se llama \u201campliaci\u00f3n de la hipoteca\u201d.<\/p>\n
Inter\u00e9s<\/strong><\/p>\nIncluiremos en este apartado varios factores.<\/p>\n
Tipo de inter\u00e9s<\/strong><\/p>\nSe trata del factor m\u00e1s importante que influye en el coste de la hipoteca.<\/p>\n
-Inter\u00e9s de Tipo Fijo<\/strong>, es el que habitualmente se negocia para la novaci\u00f3n<\/p>\n-Inter\u00e9s de Tipo Variable<\/strong>, definido por un \u00edndice de referencia.<\/p>\n-Inter\u00e9s de Tipo Mixto<\/strong>, de Tipo Fijo Temporal (6 meses o un a\u00f1o iniciales) y despu\u00e9s el Tipo es Variable.<\/p>\nOtro factor a renegociar es el cambio entre los tipos de inter\u00e9s fijo y variable, pudiendo ser m\u00e1s ventajoso uno u otro dependiendo de las circunstancias.<\/p>\n
Tipo o \u00cdndice de referencia y Diferencial<\/strong><\/p>\nAdem\u00e1s de un Inter\u00e9s a un Tipo de Referencia (Euribor el m\u00e1s com\u00fan) el Banco suele incrementarlo con una cantidad fija (p.ej., Euribor + 0,50% significa que el Tipo de Inter\u00e9s aplicable a la deuda durante el periodo correspondiente, casi siempre el a\u00f1o siguiente, ser\u00e1 de un 0,50% m\u00e1s que el Euribor de referencia para dicho periodo).<\/p>\n
En este apartado se puede renegociar el diferencial por uno m\u00e1s bajo<\/strong>.<\/p>\nSistema de amortizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nSe trata del modo de amortizar la deuda, determinado en funci\u00f3n de tus condiciones financieras.<\/p>\n
Sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s o de cuotas constantes<\/strong><\/p>\nEs el m\u00e1s habitual. Los primeros a\u00f1os de la hipoteca se pagan muchos m\u00e1s intereses que capital, mientras que en los \u00faltimos a\u00f1os casi todo lo que se paga es capital. Es la consecuencia l\u00f3gica de la condici\u00f3n fundamental del pr\u00e9stamo: hay que pagarle al Banco los intereses por el capital que quede por amortizar<\/strong>.<\/p>\nSistema de amortizaci\u00f3n constante<\/strong><\/p>\nDado que siempre hay que pagar los intereses que quedan pendientes, los primeros pagos son m\u00e1s elevados, por el m\u00e1ximo de intereses pendientes, y los \u00faltimos son m\u00e1s reducidos porque queda poco capital en deuda y un m\u00ednimo de intereses pendientes.<\/p>\n
Plazo de amortizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nLos objetivos habituales de la novaci\u00f3n son ampliar el plazo, con el fin de lograr una rebaja de cuotas, y obtener periodos de carencia totales, en los que no se paga nada, o parciales en los cuales solamente se pagan los intereses correspondientes, sin amortizar nada del capital o deuda principal.<\/p>\n
Otras opciones<\/strong><\/p>\n-A\u00f1adir titulares al pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong>. Ayuda en la novaci\u00f3n al incrementar las garant\u00edas ofrecidas al Banco.<\/p>\n-Eliminar algunas comisiones<\/strong> (como la de amortizaci\u00f3n anticipada) y productos vinculados.<\/p>\nCostes de la novaci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/p>\nDependiendo del caso concreto, los gastos pueden variar much\u00edsimo por el amplio n\u00famero de posibilidades, en funci\u00f3n de lo que busques y de lo que negocies.<\/p>\n
Comisi\u00f3n de novaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nSuele ser un porcentaje del capital pendiente renegociado o del ampliado, limitado por ley en un m\u00e1ximo del 0,1 % sobre el capital restante<\/strong>.<\/p>\nPara que el Banco te la pueda cobrar, esta condici\u00f3n debe estar incluida en el contrato de hipoteca.<\/p>\n
Notar\u00eda<\/strong><\/p>\nNormalmente entre el 0,2 % y 0,5 % del capital pendiente.<\/p>\n
Registro de la Propiedad<\/strong><\/p>\nSu coste es la mitad que los gastos de notario.<\/p>\n
Gestor\u00eda<\/strong><\/p>\nSer\u00e1 la que el gestor aplique, ya que no hay normativa que la regule.<\/p>\n
Tasaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nSolo es necesario hacer una tasaci\u00f3n de la vivienda que sirve de garant\u00eda cuando se plantee una ampliaci\u00f3n de capital.<\/p>\n
Pago del IAJD<\/strong><\/p>\nEl pago del Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong> solo se deber\u00e1 hacer en el caso de que la novaci\u00f3n incluya una ampliaci\u00f3n de capital y el importe a pagar ser\u00eda en torno al 0,5 % sobre el capital que se est\u00e1 ampliando dependiendo de la comunidad aut\u00f3noma en la que se realice la novaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\nDebes consultar la obligatoriedad legal de estos gastos por novaci\u00f3n.<\/p>\n
Alternativas a la novaci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/p>\n\u00bfQu\u00e9 podemos hacer si el Banco no acepta la novaci\u00f3n?<\/p>\n
Subrogaci\u00f3n con otra entidad financiera<\/strong><\/p>\nSi tu Banco no acepta las modificaciones que deseas introducir en tu hipoteca puedes iniciar los tr\u00e1mites para trasladar el contrato a otra entidad, presentando a tu banco una oferta vinculante obtenida de otro banco<\/strong> (de la que no se puede retractar en un plazo de diez d\u00edas h\u00e1biles). Es una forma de lograr que tu Banco (que dispondr\u00e1 de quince d\u00edas) iguale las condiciones que te haya ofrecido la otra entidad, en cuyo caso debes continuar con la novaci\u00f3n y esas nuevas condiciones.<\/p>\nCondiciones fundamentales de la subrogaci\u00f3n es que no se pueden modificar ni el capital ni el plazo de amortizaci\u00f3n lo que limitar\u00e1 la efectividad de la amenaza a tu Banco si estas son condiciones que desees modificar.<\/p>\n
En general es un proceso m\u00e1s costoso que la novaci\u00f3n cuyos gastos y condiciones legales debes considerar (comisi\u00f3n de subrogaci\u00f3n de tu Banco, nuevo contrato de hipoteca ante notario, etc.). Determinados costes adicionales suele asumirlos la nueva entidad financiera<\/strong>, para que el cambio de banco resulte atractivo para el cliente.<\/p>\nContrato privado<\/strong><\/p>\nCuando solo quieres conseguir una mejora puntual, como la rebaja del inter\u00e9s aplicado o reducir las vinculaciones, tienes la opci\u00f3n de suscribir un contrato privado con el banco en el que se detallen las nuevas condiciones.<\/p>\n
Este tipo de contrato permite ahorrar los costes de la novaci\u00f3n<\/strong>,<\/strong> ya que ning\u00fan poder p\u00fablico interviene en su tramitaci\u00f3n ni es necesario registrar los cambios.<\/p>\nLa \u00fanica garant\u00eda que tendr\u00e1s para que se mantengan las nuevas condiciones de la novaci\u00f3n hipotecaria ser\u00e1 conservar la copia del acuerdo, ya que el banco podr\u00eda \u00abextraviar\u00bb el documento y pretender\u00eda volver a las condiciones anteriores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
El t\u00e9rmino novaci\u00f3n hace referencia al acto y resultado de novar que es el hecho de reemplazar, con otra, una obligaci\u00f3n otorgada con anterioridad. Una de las m\u00e1s habituales, la novaci\u00f3n hipotecaria, consiste en modificar las condiciones de un contrato de pr\u00e9stamo hipotecario sin cambiar la relaci\u00f3n con la entidad financiera que lo proporcion\u00f3. Justificaci\u00f3n<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":85702,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[316,143],"tags":[],"class_list":{"0":"post-85701","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-destacadas","8":"category-sociedad"},"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t
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